[2025 대선 영향 분석 #3]이재명 정부가 다주택자에게 던질 ‘세금 폭탄’ vs ‘숨통’? 보유세·양도세 대격변 예고!

지난 문재인 정부 5년은 다주택자에게 ‘세금 폭탄’ 시기로 기억됩니다. 부동산 가격 급등을 억제하기 위해 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)를 파격적으로 강화하면서, 다주택자는 물론 일부 1주택자까지 세금 부담에 신음해야 했습니다. 특히 다주택자 양도세 중과는 매물 잠김 현상을 심화시켜 오히려 시장의 왜곡을 초래했다는 비판도 적지 않았습니다. [8]

2022년 윤석열 정부가 들어서면서 이러한 세금 부담은 일부 완화되는 움직임을 보였습니다. 종부세 기본공제 금액이 상향되고 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예되는 등의 변화가 있었죠. [8], [10]

하지만 이제 2025년, 새로운 이재명 정부의 출범이 가시화되면서 다주택자들은 다시 한번 촉각을 곤두세우고 있습니다. 과연 이재명 정부는 과거 민주당 정부의 강력한 세금 정책으로 회귀할까요, 아니면 시장 친화적인 방향을 선택할까요? 다주택자에게는 다시 ‘세금 폭탄’이 떨어질까요, 아니면 ‘숨통’이 트일 기회가 올까요?

이번 글에서는 이재명 정부의 부동산 조세 정책 방향을 심층 분석하고, 보유세와 양도세 등 핵심 세제가 어떻게 변화할지, 그리고 이러한 변화가 다주택자와 실수요자에게 각각 어떤 영향을 미칠지 구체적으로 예측해 보겠습니다.

✅ 이재명 정부의 부동산 조세 정책 방향: ‘징벌적 과세’ 대신 ‘합리적 조정’에 초점

이재명 정부의 부동산 조세 정책 기조는 문재인 정부의 ‘투기 억제를 위한 징벌적 과세’와는 다소 차이가 있을 것으로 전망됩니다. 공약과 정책 발표를 종합해 볼 때, 새 정부는 다음 세 가지 축을 중심으로 부동산 세제를 운영할 가능성이 높습니다.

1. 1주택 실수요자 세금 부담 완화 및 보호 강화: 집 한 채를 소유하고 거주하는 대다수 국민의 세금 부담을 덜어주고, 안정적인 주거 환경을 보장하는 데 주력합니다. 특히 고령자나 장기 보유자에 대한 혜택을 늘리는 방향이 논의될 수 있습니다. [4], [6]
2. 다주택자 세금, ‘시장 상황에 따른 탄력적 조정’: 과거처럼 무조건적인 중과세보다는, 부동산 시장 상황과 매물 유동성 등을 고려하여 세금 제도를 유연하게 운영합니다. 특히 양도세 중과와 관련하여서는 매물 출회를 유도하기 위한 한시적 완화 또는 유예 가능성을 열어두고 있습니다. [4], [6]
3. 조세 시스템의 형평성 및 합리성 제고: 보유세와 관련하여서는 세금 총액을 급격히 늘리기보다는 과세 체계의 형평성을 높이고 납세자의 부담 방식을 조정하는 데 초점을 맞출 수 있습니다. [6]

이러한 방향성은 과거 민주당 정부의 강력한 규제 일변도 정책에서 벗어나, 시장 친화적이고 실용적인 접근을 시도하겠다는 의지로 해석됩니다. ‘투기 억제’만큼이나 ‘시장 기능 회복’과 ‘실수요자 보호’에 무게를 두는 모습입니다.

🏠 보유세 vs 양도세: 이재명 정부 하에서 예상되는 핵심 변화

구체적으로 이재명 정부 하에서 종합부동산세(보유세)와 양도소득세가 어떻게 변화할지 핵심 쟁점을 비교 분석해 보겠습니다.

표에서 볼 수 있듯이, 이재명 정부의 세금 정책은 ‘세금 총액을 무조건 줄이기’보다는 ‘누가, 어떤 방식으로 세금을 낼 것인가’를 재조정하는 데 방점이 찍혀 있습니다. 실수요자는 더 보호하고, 다주택자는 과거처럼 옴짝달싹 못하게 묶어두기보다는 시장에 자연스럽게 매물을 내놓을 수 있도록 ‘퇴로’를 열어주는 데 무게를 두는 모습입니다.

📈 이재명 정부 하 부동산 세금 변화가 시장에 미칠 영향 시나리오

이러한 세금 정책 변화는 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 수 있습니다. 몇 가지 시나리오를 통해 예상되는 변화를 살펴보겠습니다.

시나리오 1: 실수요자 세금 부담 완화 효과

• 영향: 1주택자의 종부세 과세 기준 상향 및 공정시장가액비율 인하, 장기보유 공제 확대 등이 현실화되면, 상당수의 1주택자는 세금 부담에서 벗어나거나 크게 줄어들 것입니다.
• 시장 영향: 이는 1주택자의 심리적 안정감을 높이고, 매도보다는 장기 보유를 선택하게 하는 유인으로 작용할 수 있습니다. 특히 고령 은퇴자의 ‘세금 부담 때문에 살던 집에서 쫓겨나는’ 상황을 방지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

시나리오 2: 다주택자 양도세 중과 유예/완화 효과

• 영향: 다주택자 양도세 중과가 다시 한시적으로 유예되거나 세율이 조정된다면, 그동안 세금 부담 때문에 집을 팔지 못했던 다주택자들이 매물을 시장에 내놓을 가능성이 높아집니다.
• 시장 영향: 매물 잠김 현상이 해소되면서 주택 공급이 늘어나는 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 단기적으로는 가격 하락 압력으로 작용할 수 있지만, 장기적으로는 시장의 유동성을 확보하고 거래량을 늘리는 긍정적인 효과를 가져올 수 있습니다. 다만, 투기 수요가 다시 시장에 진입할 가능성에 대한 우려도 병존합니다.

시나리오 3: 보유세 구조 개편 효과

• 영향: 보유세 총액이 크게 변하지 않더라도, 지방세 비중을 높이거나 납부 방식을 다양화(분납, 유예 확대 등)한다면 납세자 개개인이 느끼는 세 부담은 완화될 수 있습니다.
• 시장 영향: 매년 세금 납부에 대한 부담이 줄어들면서 ‘세금 때문에 집을 팔아야 하나’ 하는 고민을 덜게 될 수 있습니다. 이는 주택 보유 심리를 안정시키고 급매 출현 가능성을 낮추는 효과를 가져올 수 있습니다. 또한, 중산층의 세금 저항도 완화될 수 있습니다.

🧭 결론: 다주택자, ‘지금이 출구전략 모색할 시점’인가?

이재명 정부의 부동산 세금 정책은 과거 문재인 정부처럼 다주택자를 일방적으로 압박하기보다는, 시장 기능을 회복시키고 실수요자를 보호하는 방향으로 나아갈 가능성이 높습니다. ‘징벌적 과세’에서 ‘합리적 조정’으로의 무게 중심 이동을 예상해 볼 수 있습니다.

이는 다주택자에게는 세 부담 때문에 막혀 있던 ‘출구 전략’을 모색할 기회가 될 수 있습니다. 양도세 중과 완화 시점에 맞춰 그동안 팔지 못했던 주택을 정리하거나, 세금 부담을 고려하여 보유 주택 포트폴리오를 재조정하는 등의 전략이 필요해질 수 있습니다. 세율 변화가 실제 법 개정까지 시간이 걸리더라도, 큰 정책 흐름은 바뀌고 있음을 인지하는 것이 중요합니다.

동시에 1주택 실수요자에게는 보유세 부담이 완화되면서 ‘숨통’이 트이고 주택 보유 및 거주가 한층 안정적인 선택이 될 가능성이 커지고 있습니다.

새 정부의 구체적인 세법 개정안이 발표되면 시장은 또 한 번 움직일 것입니다. 다주택자라면 예상되는 세금 변화를 면밀히 분석하여 최적의 매도 또는 보유 전략을 수립해야 하며, 1주택자 역시 변화하는 세금 환경 속에서 자신의 주거 계획을 점검해 볼 필요가 있습니다.

다음 글에서는 이재명 정부의 임대차 3법 개편 방향과 실거주 중심의 임대 정책 변화가 전월세 시장에 어떤 영향을 미칠지, 임차인과 임대인 각각에게는 무엇을 의미하는지 상세히 분석하여 전월세 시장의 미래를 예측해 보겠습니다.

혹시 현재 보유하신 주택의 세금 때문에 고민이시거나, 예상되는 세금 변화에 맞춰 양도 또는 증여 등 자산 포트폴리오 조정을 고민하고 계신가요? 아래 댓글로 여러분의 질문이나 상황을 남겨주시면, 부동산 전문가로서 더 구체적인 사례 중심으로 함께 고민하고 분석해 드리겠습니다. 여러분의 현명한 부동산 의사결정을 돕겠습니다!