서울 아파트 영끌 후폭풍: 10억 매수 후 2억 하락, 30대 부부의 선택은?

2020년부터 2023년 사이, 서울 부동산은 역대급 호황을 맞이했습니다. 전세가와 매매가가 함께 치솟고, 금리가 역사적으로 낮은 수준을 기록하면서 많은 2030 세대가 “영끌”(영혼까지 끌어모아 대출)을 통해 집을 샀습니다. 당시에는 ‘지금 아니면 못 산다’는 불안감과 함께, 부동산은 곧 자산이라는 확신이 있었습니다.

하지만 2025년 현재, 당시 영끌했던 이들의 표정은 더 이상 밝지만은 않습니다.

사례로 보는 현실: 대기업 직장인 A씨의 선택

• 이름: A씨 (가명)
• 나이/직업: 30대 중반, 대기업 재직 중
• 가족: 결혼 3년차, 맞벌이 부부 (연소득 합계 1억 3천만 원)
• 주택 구매: 2021년, 서울 마포구 59㎡ 아파트를 10억 원에 매수
• 자금 조달: LTV 70% 적용, 대출 7억 원 이용 (변동금리)

당시 A씨 부부는 “아이 낳기 전엔 꼭 내 집 마련을 하자”는 계획으로 강력하게 자산을 몰아넣었습니다. 부모님의 일부 도움과 전세보증금 반환금을 종잣돈으로 모아, 나머지 7억 원은 대출로 충당했죠. 이른바 전형적인 영끌 패턴입니다.

2025년 현재, 매달 300만 원 넘는 원리금 상환 부담

2021년 당시 금리는 연 2% 내외였으나, 지금은 기준금리 인상으로 대출금리가 연 4.5% 수준까지 올랐습니다. A씨의 7억 원 대출은 30년 만기 원리금균등상환 기준으로 매달 약 360만 원의 상환 부담이 발생합니다.

• 연간 상환금: 약 4,300만 원
• 세후 실수령 기준 연소득 대비 상환비율(DSR): 약 33%

이는 맞벌이 가구 전체 소득에서 식비, 육아비, 보험, 교통비, 비상지출 등을 제외하면 여유 자금이 거의 남지 않는 구조입니다. 아이를 계획하고 있는 A씨 부부에겐 현실적으로 큰 부담이 아닐 수 없습니다.

아내의 희망퇴직 예고… 더 커진 상환 부담

설상가상으로, A씨의 아내는 최근 회사의 구조조정 대상에 포함되어 희망퇴직 통보를 받은 상황입니다. 아직 결정은 나지 않았지만, 실제 퇴직이 이뤄질 경우 가계 소득은 부부 합산 1억 3천만 원 → A씨 단독 소득 7천만 원으로 줄어듭니다.

이럴 경우, 7천만 원의 연소득에서 세후 실수령 약 500만 원 내외 기준으로 계산하면:

• 월 원리금 상환 360만 원은 월 소득의 72% 수준
• 고정비와 생활비를 고려하면 사실상 저축은커녕 생계 유지조차 빠듯한 수준

이처럼 한 명의 소득만으로는 대출을 감당하기 어려운 구조가 현실로 다가오면, 금전적 압박은 스트레스와 가족 갈등으로까지 이어질 수 있습니다.

집값은 오히려 하락세… 자산 아닌 부채?

A씨가 구매한 마포구의 59㎡ 아파트는 2021년 당시 10억 원 이상에 거래되었지만, 2025년 현재는 시세가 약 8억 원대로 하락했습니다.

즉, A씨는 현재 시점에서 2억 원 이상의 평가손실을 안고 있는 상황입니다. 이는 단순한 손해를 넘어, 다음 주택으로의 갈아타기도 막히고, 자산 포트폴리오 전반에 부담을 주는 결과로 이어집니다.

특히 A씨처럼 대출비중이 높은 경우에는 금리 인상과 가격 하락이 동시에 오면 이중고를 겪을 수밖에 없습니다.

그럼 어떻게 해야 할까? 현실적인 선택지들

이런 상황에서 A씨 같은 영끌족들이 고려해볼 수 있는 선택지는 크게 두 가지입니다:

1. 급매를 통한 다운사이징 (갈아타기)

• 현재 시세보다 낮더라도 아파트를 처분하고, 보다 저렴한 외곽 지역이나 중소형 아파트로 이사
• 단점: 실현손실(2억 원 이상)이 확정되고, 매도 시 거래세, 이사비 등 추가 비용 발생
• 장점: 대출 규모를 줄이고, 고정 지출을 확실하게 축소할 수 있음

2. 전세를 주고 자신은 월세 혹은 친정/시댁 거주 등으로 주거비 절감

• 집을 전세로 돌려 임대소득으로 대출이자 일부를 충당
• 자신은 보다 저렴한 주거 형태로 주거비를 낮춤
• 장점: 자산을 보유한 채 현금흐름을 관리할 수 있음
• 단점: 전세 수요 및 시세가 하락해 충분한 임대 수익이 발생하지 않을 가능성도 있음

이러한 선택은 누구에게나 정답이 없습니다. 다만 중요한 건 재정 리스크를 피할 수 있는 방향으로 유연하게 판단하는 것입니다. 감당할 수 없는 대출은 결국 삶의 질을 해치고, 더 큰 기회를 놓치게 할 수 있습니다.

영끌의 끝은 언제나 리스크로 되돌아온다

당시 A씨는 “집값은 결국 오를 거야”라는 믿음을 가지고 있었습니다. 하지만 부동산도 결국 시장이며, 거시경제, 인구구조, 금리, 공급 정책에 따라 등락을 반복합니다.

영끌은 단기간 내에 집을 살 수는 있지만, 변동성 앞에서는 매우 취약한 재정 구조입니다. 특히 금리 인상기에 맞이한 고정 지출의 증가는, 투자라기보다 부채로 전락할 위험이 큽니다.

결론: 집은 자산이지만, 무리한 집은 짐이 될 수 있다

A씨의 사례는 특별하지 않습니다. 오히려 이 시기 서울에서 집을 구매한 수많은 30~40대 가구의 공통적인 모습이죠. 특히 전세가율 하락, 대출 규제 강화, 금리 인상이라는 삼중고 속에서, 무리한 매수는 언제든 가계부담으로 되돌아올 수 있다는 경고를 남깁니다.

내 집 마련은 중요하지만, 타이밍과 재정 여력, 금리 흐름을 함께 고려해야 진짜 ‘내 자산’이 됩니다. 영끌보다 중요한 건 버틸 수 있는 구조라는 점, 지금 다시 생각해볼 때입니다.