“돈 받고 집 산다?” 매매가보다 비싼 전세 낀 빌라, 기회일까 함정일까

누구나 한 번쯤은 하게 될 부동산 관련 고민이 있을텐데요. 함께 나누고 더 좋은 방법 같이 찾아 보실까요?

1. 사연 소개

빌라매매를 하려고 합니다. 친구가 갭투자를 해서 제가 알아봐주는데 좀 이상합니다.

매매가격이 2억인 빌라에 전세가 2억3천만원 세입자가 껴있는 상황에 차액없이 이전받기로했다는데

상식적으로 3천만원에 대한 차액은 받고 매수를 해야하는게 맞는게 아닌가요…

이렇게 되면 손해를 보고 매수를 하는건데 친구가 아무것도 모르고 그저 돈이 되는것 같다고 매수를 한다길래요..사례를 찾아보니.. 갭투자라 해도 그렇게까지 손해보고 하는경우는 없는것 같아서요 설령 매수를 한다해도 3천만원에 대한 차액만 받고 하는게 좋을까요 아니면 그보다 더한 돈을 받고 매수를 하는게 맞는건가요 아니면 그냥 매수해도 지장이 없는걸까요?

2. 고민 요약

• 갭투자 사례 분석: 매매가 2억 원인데 전세보증금이 2억 3천만 원으로 오히려 전세가가 더 높은 상황
• 차액 없이 인수하는 것이 정상적인가?: 보통 이런 경우 매수자가 차액(3천만 원 이상)을 받고 거래하는 것이 일반적
• 위험 요소:
  • 전세보증금을 돌려줘야 하는 상황이 발생하면 매수자가 추가 부담해야 할 가능성 존재
  • 전세 세입자가 만기 시 보증금을 반환받지 못하면 법적 분쟁 발생 가능
  • 매도인이 오히려 차액을 지불하면서라도 매각하려는 이유가 있는지 의심해야 함

3. Better Life 솔루션

• 정상적인 갭투자인가? : 일반적인 갭투자는 매매가와 전세가의 차이가 있는 경우에 활용되지만, 이번 사례는 전세가가 매매가보다 높아 깡통전세 위험이 큽니다. 즉, 시장이 하락할 경우 전세금을 돌려주기 어려워지거나, 결국 매수자가 3천만 원을 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.
• 그럼 무조건적으로 문제가 있는 상황일까? : 반드시 그렇지는 않습니다. 첫째 모든 매도인이 시장가격과 비슷하거나 비싸게 팔게 되지는 않습니다. 각자의 사정에 의해 더 싸게 매물을 내 놓은 경우도 있죠. 또한 더러는 본인이 매수한 금액보다도 낮게 처분하는 경우도 있습니다. 둘째, 따라서 해당 부동산의 시장 가격을 냉정히 판단하는 것이 중요합니다. 실제 해당 빌라의 시장 가격이 3억이라고 가정할 때, 전세보증금 3천을 돌려준다고 해도 7천만원이 차익을 실현할 수 있습니다. 또한 이 경우 매수 가격이 2억이기 때문에 3억 대비 취득세도 낮아질 수 있습니다.
• 결론 : 일반적인 갭투자의 방식은 아니지만, 시장 가치를 먼저 고려할 필요가 있습니다. 위에 말씀 드린 것 처럼 현재 소유자가 어떠한 사정으로 급매로 처분할 경우, 얻을 수 있는 이익이 많을 수 있기 때문입니다.